Cuando esté alquilando una casa, debe considerar sus propios derechos y necesidades antes de firmar un contrato. Éstos documentos sirven para proteger tanto los derechos de los caseros como de los inquilinos; y están explicados claramente. Estos documentos son considerados contratos legales, así que es importante que sepa lo que está firmando y lo que está cediendo.

La famosa «Letra Pequeña» no es literalmente una letra pequeña. Las peores trampas en un contrato están ocultas a plena vista disfrazadas de términos legales complejos o que tienden a confundir al lector inexperto.

Con el contrato, aquel que cede el inmobiliario busca proteger su inversión y su propiedad, pues, aunque usted sea la persona que la vaya a ocupar, la propiedad no es legalmente suya y nadie cede un inmueble sin antes protegerlo con mil escudos legales. El problema está en que a veces los escudos también pueden usarse como armas.

Aprendiendo a Entender un Contrato de Alquiler

Este contrato debería contener los detalles del alquiler (si usted debe decorar la casa o no), y el período de gracia que se le concederá si llega a tener problemas para pagar. También explicará quién es su casero y sus detalles de contacto. Debe considerar lo que cubra este documento, si se permiten mascotas o redecoraciones. Debería demostrar cuáles son sus responsabilidades con y para la casa, si se le requiere que mantenga el jardín, qué cuentas están incluidas en el costo del alquiler, qué impuestos y multas relacionadas con la casa deberá pagar y cuánto dura el contrato. Un contrato corto dura seis meses, mientras que otros pueden durar más. Un buen contrato promedio dura alrededor de un año, aunque hay que considerar qué tan cómodo se sentiría mudándose de vuelta en 12 meses. Además deberá detallar cuándo y por cuánto tiempo se renueva.

Además deberá asegurarse que su período de aviso es justo, y deberá conseguir información acerca de su funcionamiento. Siempre es una en buena idea asegurarse de que el casero sea responsable por cualquier rotura de la calefacción, la plomería o los conductos de gas; y que usted será responsable de los pequeños daños. Las opciones adicionales de su contrato pueden incluir si será responsable por que se rompa una ventana y otras cosas menores, y si deberá pagar el seguro para cubrir su propiedad o si eso está incluido.

Tener un compañero o compañera puede ser conveniente para ahorrar en los pagos. La cosa más importante que debe recordar acerca de un contrato es, que debería estar completamente satisfecho con él, y que no debe ponerlo en una posición poco razonable, o inmanejable. Los buenos contratos le dan el poder de vivir cómodamente en su casa, sin pagar las grandes cuentas. Este tipo de contratos son generalmente los más aceptados por los caseros e inquilinos.

Aprenda a leer los contratos de renta y alquiler con cuidado

Ya sea porque decida hacerse asesorar por un profesional o no, el inquilino deberá leer con cuidado el contrato de alquiler. Este documento consta en un acuerdo legal que debe ser entendido por ambas partes antes de firmar. Muchos piensan que no necesitan conocer toda la información explicada en el documento, pero si se llegara a ocurrir un conflicto (por ejemplo con los vecinos de su apartamento), el inquilino debería ser consciente de sus derechos. Además, se debe tomar especial atención a aquellas secciones que especifican el poder del casero de echar al que alquila. Las secciones que explican los requerimientos básicos son muy importantes para tener en cuenta. Esto puede incluir por ejemplo, los requerimientos para romper el contrato antes de tiempo en caso de que el inquilino quiera mudarse.

¿Cuál es la estructura del contrato y qué irregularidades debo buscar?

Primero que nada aprende a reconocer y familiarizarse con la terminología legal, es cierto que, según el país, algunas cosas pudieran ser diferentes pues a veces lo que es permitido en un sitio, es penado por la ley en otro. No obstante, en líneas generales, debe estar claramente expuesto que:

1. Las partes que firman el contrato

• El arrendador es el dueño del inmueble y es quien lo está cediendo
• El arrendatario es el inquilino (en tiempo presente)
• La cantidad de personas que conforman éstas partes deben estar aclaradas en caso de que sea más de un arrendador y/o más de un inquilino ya que ello influirá a fines legales.

2. El contrato debe ser bilateral

• Un buen contrato de alquiler expresa de forma clara la participación y responsabilidades de ambas partes de manera equitativa.
• El contrato debe poder considerarse oneroso, es decir, que para ambas partes se vea claramente que existe una utilidad.
• Se debe apreciar claramente que sea conmutativo, que exista esa equivalencia con respecto del bien.
• Y por último en lo que a este punto respecta, el buen contrato tiene un trato sucesivo. Se debe expresar con claridad que cada mes el arrendador se compromete a respetar el tiempo de estadía del inquilino y que el arrendatario se compromete a pagar la renta.

3. El contrato debe ser temporal y consensual

• Los acuerdos verbales no existen fuera del contrato, todo lo que las partes quieran debe estar expresado en él. Antes de llegar a un trato por debajo de la mesa en donde su arrendatario se comprometa a no extenderse más de cierta prórroga, lo mejor es que esté establecida esa prórroga dentro del documento y que ambos estén de acuerdo al firmarlo.

4. El bien

• He aquí un detalle muy importante, el contrato debe especificar los bienes muebles e inmuebles que se van a alquilar. Tenga presente en todo momento que no sólo se rentan los bienes inmuebles sino también, muchas veces, los bienes muebles.

5. La merced conductiva

• Es decir, la renta ¿Cuánto se va a cancelar?, ¿Qué posibles agentes externos podrían llevar a ajustes a esa cantidad?, forma y lugar de pago, garantía o depósito y sobre todo la cantidad exacta en formato de números y también letras.

6. Obligaciones del arrendador

• Lo primero y más importante es la entrega del inmueble en perfectas condiciones. Cada detalle que signifique un desperfecto claro en el inmueble debe ser responsabilidad del arrendador en el momento que sede. Aunque las remodelaciones podrían ser llevadas a cabo por el arrendatario. En los contratos de incluso un año siempre es conveniente que las remodelaciones sean supervisadas y consignadas por ambas partes.
• En el caso de los bienes muebles como por ejemplo: maquinarias. Es el arrendador quien debe correr con la responsabilidad de las reparaciones de los mismo antes de de ceder.

7. Obligaciones del arrendatario

• Lo primero es conservar el inmueble en optimas condiciones y usarlo para el destino que fue arrendado.
• Pagar el alquiler de forma puntual.
• Pagar los servicios básicos.
• Avisar siempre al arrendador cuando exista usurpación o perturbación.
• Permitir que el arrendador pueda inspeccionar el inmueble por causas justificadas. Es importante que, como arrendatario, lea muy bien cuáles serían esas causas justificadas. El arrendador no puede presentarse siempre que quiera y el hecho de poseer las llaves del inmueble no le otorgan el derecho de violar su privacidad o de entrar en su ausencia. Al menos, así ocurre en los buenos contratos. El inspeccionar el inmueble debería hacerse siempre con la participación de ambas partes tras un previo acuerdo de día y hora.

8. Posibles causales de resolución del contrato

• El pago no puntual de la renta. Siempre es bueno que le ofrezca al arrendatario la posibilidad de tener varias formas de cancelar el alquiler, de esa forma se puede proteger de las excusas típicas que usan los inquilinos para no pagar a tiempo.
• Cuando el arrendatario le da un destino diferente al inmueble del que fue acordado en el contrato. Es por esto que debe hacer uso de su derecho a inspeccionar el inmueble cada cierto tiempo, pues, legalmente el propietario es usted y cualquier actividad ilícita que el arrendatario realice dentro del inmueble podría involucrarlo no a usted como persona natural pero sí al inmueble para efectos de la ley.
• Sub arrendar o ceder parcialmente a un tercero. El propietario del inmueble es el único con la potestad de cobrar una renta a un tercero, por eso, si como inquilino quiere compartir los gastos del alquiler de un inmueble destinado para habitación. Lo correcto es que esa persona aparezca reflejada en el contrato al momento de celebrarse.

9. Protegerse siendo inquilino

• Siempre pida un recibo. Nunca permita que el arrendador le diga frases como «se me olvidó» o «después te lo traigo» debe estar especificado en el contrato que, al momento de pagar la renta, el dueño del inmueble o mueble debe otorgarle un recibo de pago que lo califique como solvente para ese lapso de tiempo.
• Mantenga todo por escrito en lo que respecta a conflictos con su arrendador, de ser posible, acuda a un testigo que respalde su versión de los hechos, tome fotografías de los daños causados y escriba en el dorso la fecha en que ocurrió el incidente (incluyendo intromisión en la propiedad por parte del arrendador sin previa aprobación suya).
• Mantenga un archivo con todos los documentos importantes, contrato, recibos de inspección; etc.

10. Protegerse como arrendador

• Investigue a su inquilino. No deje que cualquier ocupe su inmueble.
• Cláusula de allanamiento voluntario. Esto le permitirá desalojar al inquilino por incumplimiento del contrato incluso durante la vigencia del contrato. Tenga en cuenta que, usar ésta cláusula debe ser un recurso de última instancia y no una manera de abusar del inquilino. Si luego del proceso judicial el inquilino desaloja el inmueble dentro del espacio de tiempo acordado, usted como propietario deberá retribuir todo del gasto del inquilino durante ese proceso.
  Por ello, lo mejor, cuando se trata con un inquilino razonable, es no acudir a ésta cláusula.

Reflexiones finales

Cuando sea momento de cerrar el negocio, se debe formalizar el contrato. Como éste es el documento que supuestamente finaliza todo el proceso, es muy importante para los vendedores entender los componentes de un contrato (sobretodo si esta vendiendo la casa sin ayuda profesional). Recuerde que los contenidos del contrato son negociables. Es por esto que le será muy útil familiarizarse con los contratos y así estar mejor posicionado a la hora de negociar. También correrá menos riesgos de ser estafado.
Aunque no todos los contratos tengan el mismo formato, la mayoría responde a las siguientes preguntas:

-¿Qué es lo que se vende? Una descripción de la propiedad.
• ¿Cuál es el precio?
• ¿Cuales son los riesgos de las hipotecas? Un anticipo es necesario.
• ¿De cuanto es el deposito y quien lo recibirá?
• ¿Dónde y cuando es el cierre de venta?
• ¿Cuál es el alcance real de la venta? Un buen contrato debe establecer los límites de lo que se vende y de lo que no se vende.
• ¿Podrá el vendedor llevar acabo visitas de inspecciones a la vivienda?
• ¿Qué tipo de inspecciones (estado de la viviendo, higiene, y plagas) se llevarán a cabo?
• ¿Hay algún seguro que proteja la casa?
De nuevo, recuerde que puede serle muy útil familiarizarse con estos asuntos. Preste mucha atención a las contingencias, ya que esta es la parte más esencial del contrato. Los compradores querrán tener la seguridad de que si algo le sucede a la casa antes de cerrar el negocio pueden deshacer el contrato sin penalidades. Asegúrese de tener una cláusula similar que no lo perjudique. Lo más difícil es, luego de haber entendido los elementos principales de un contrato de venta, puede tener dificultades. Es una buena idea dejar que su agente se encargue de esto, pero si esta vendiendo la casa sin ayuda profesional, investigue un poco antes de hacer el contrato. Algunos sitios de Internet pueden ayudarlo mostrándole distintos tipos de formatos para los contratos. Es muy importante contratar a un escribano para que lo ayude con los aspectos legales del contrato, en especial si esta vendiendo su casa sin la ayuda de un agente inmobiliario.

Referencias

El contrato más caro de la historia